房地产评估：房地产清算价格评估方法的运用

房地产清算价格评估就是采用清算价格标准对房地产在估价时点的客观、合理价格进行估算和判定的活动。

而清算价格标准则是用清算价格来衡量资产价格的一种价值尺度标准。

在理论上，清算价格的适用方法是价格类比法。

价格类比法与比较法的实质相同，均是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。

所不同的是在可比实例的选择上。在价格类比法中选取的可比实例与估价对象在变现期限、市场的需求等方面存在较大差异，对这些因素的修正主要靠估价师的经验。

同一宗房地产因变现期限不同，其交易价格也可能会有很大的不同，比如一套处于正常销售期的写字楼，六个月的变现价格也许就等同于其正常的市场价格；而一个月内的变现价格则通常要明显低于市价；若要求在一周内变现，则其最终的市场实现价格也许会超乎寻常的低。

因此，对可比实例修正系数的确定将十分困难。

况且我国目前房地产清算市场不活跃，很难选择具有较好可比性的交易参照物。

可见，价格类比法在目前的清算价格评估中还缺乏可行性，所以只能另选一种更为实用的评估方法，即清算折扣法。

清算折扣法是按既往拍卖、清算的实际资产业务中清算价格与现行市价或重置净价的差距，用一定的统计方法测定一个折扣率（变现率），然后按与被评估资产类似资产的公平市价或重置净价乘上这一折扣率作为该被评估资产的清算价格。

这种方法的关键在于适当的折扣率的测定，这通常要求评估人员有比较丰富的拍卖、清算的实际经验和相应价格资料积累。

确定折扣率时主要考虑购买人的心态，变现房地产价额及其用途，变现时社会经济状况等因素，但这些风险因素的量化是一件十分困难的事。

比较实用的方法是借鉴房地产短期变现的最后成交价与评估出的正常市场价的比率，同时考虑变现期的长短来确定折扣率。

即：折扣率=短期变现成交价格/正常市场价格。

这种折扣率的确定方法需要估价师选取房地产短期变现中的相类似的可比实例来确定，充分考虑了市场供求关系的影响，同时又考虑了房地产价额及用途、变现期等综合因素，对破产企业房地产清算价格评估比较有说服力。