房地产企业申报增值税时如何抵减预缴的增值税？

作为房地产开发企业，预收款阶段预缴了增值税，当项目达到增值税纳税义务发生时间时，申报增值税时应该如何抵减预缴的增值税？

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一、问题：

一个房地产开发企业下存在多个简易计税项目时，预收款阶段按预收款的3%预缴增值税，第一个项目达到增值税纳税义务发生时间时，按销售收入的5%申报增值税。

1.抵减预缴增值税时，附表四本期实际抵减税额可以抵减其他项目的预缴增值税吗？

2.如果可以不分项目抵减，本期实际抵减税额存在本期销售额的3%限额抵减的说法吗？

二、解析:

1.根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2.根据《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第15号)规定：

附件：2.《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》及其附列资料填写说明……二、《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》填写说明……(三十八)第24栏“应纳税额合计”：反映纳税人本期应缴增值税的合计数。按表中所列公式计算填写。……(四十二)第28栏“分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。

营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写：……3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。……六、《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)填写说明……本表第4行由销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。

三、结论：

房地产开发企业不同项目已经预缴的税款，在《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》申报表中附表四第4行填写，其中“本期实际抵减税额”填写不区分项目，需要用附表四中“本期应抵减税额”和您当期申报的增值税主表“应纳税额合计”栏的数字比较填写，如果“应纳税额合计”大于“本期应抵减税额”，则“本期实际抵减”栏目填写“本期应抵减税额”的数字；如果“应纳税额合计”小于“本期应抵减税额”，则“本期实际抵减”栏目填写“应纳税额合计”的数字，未抵减完的部分在“期末余额”体现，可以结转下期继续抵减。