房地产价格评估的必要性

房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性。

房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了“完全市场”中要求的：同质商品，买者不在乎从谁手里购买；卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；商品可转让且可发生空间位置的移动的要求。

因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

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一、理论上的必要性

由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 

二、现实上的必要性

1.房地产交易的需要

房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的，对房地产市场行情不易掌握。所以，在房地产交易时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供价格参考依据。

例如，对于卖者来说需要了解房地产市场价值，以确定合理的卖价，避免定价过低；对于买者来说也需要了解房地产市场价值，以确定合理的买价，避免付款过多。

2.房地产保险和损害赔偿的需要

房地产中的建筑物难免会发生自然灾害或意外事故，如火灾、爆炸、地面突陷等而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

房地产保险对房地产估价的需要：

(1)在投保时需要评估保险价值，为确定保险金而提供参考依据；

(2)在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。

(3)其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成临近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的，也需要房地产估价。

3.企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要。

以土地、房屋作价或者为条件进行合资、合作等情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出资金、设备，然后依据一定比例确定双方的利益分配；

以土地为条件建住宅、办公楼等也时常出现，如在合建房屋的情况下，一方出土地，另一方出资金，然后依据一定比例分配建成的房屋。

在现实中有这种情形：一个企业之所以兼并另一个企业，主要的一个动机是看中了被兼并企业的场地和房屋，以取得生产或生活发展的场所。所有这些都需要对房地产进行估价。

4.房地产征用拆迁补偿的需要

国家对房地产的需要，除了靠空闲的房地产来解决，还需要以征用、拆迁的方式强行使用城乡个人、集体、企业等正在使用的房地产，并给子原房地产所有者或使用者合理的补偿。而确定这些补偿金额，就需要房地产估价。

5.处理房地产纠纷和有关法律案件的需要

(1)房地产纠纷，一类是有关当事人对房地产买卖、 交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、拆迁、课税等当中有关房地产的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等，持有不同的看法。

解决这类纠纷需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷各方接受的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等参考依据。

(2)另一类是遗产分配、公有财产分割等引起的纠纷。

在某些情况下采用简单的实物分配或分割难于解决(如果这样做就会破坏房地产的使用价值)，特别是在许多情况下房地产在实物形态上难以分割，而要做到合理的分配或分割，实际上是关于房地产价值形态的划分，这就需要房地产估价。

(3)另外，对于各类房地产违法行为，衡量违法情节轻重的参考依据之一，不仅是房地产的实物量，而且应考虑房地产的价值量，这也需要房地产估价。

6.房地产税收的需要

房地产税收一般以房地产价值为课税依据，为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷税和课税不公平，税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。特别是税务机关，要拿出科学公正的房地产评估价值来说服纳税义务人。

7.房地产管理的需要

中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应的对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，即不仅需要搞清楚资产的实物量，更需要搞清楚资产的价值量。

故房地产管理也不能仅停留在有多少数量的土地和房屋上，更需要搞清楚这些房地产的价值量，它们的增值或贬值情况。这就需要房地产估价。

8.房地产典当的需要

出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金(典价)，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产。

而典权人则以支付低于买价的资金(典价)取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权)。

这可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金，使出典人与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来提供参考依据。

9.房地产抵押的需要

房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品。因此，在单位或个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其房地产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产的价值。

10.其他方面的需要

现实中对房地产估价的需要还有许多方面，如在房地产强制拍卖(拍卖底价)、抵债、拆迁补偿、损害赔偿等估价中，往往出现某一方对原房地产估价结果有异议，这就需要对原房地产估价结果进行复核或鉴定，所以也需要房地产估价。

在房地产开发经营中，从房地产开发投资的可行性研究到开发完成后的房地产租售等，也都离不开房地产估价。有时还需要把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，这也需要房地产估价。

四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估、房地产评估等各种资产评估。

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