用市场法做房地产估价时需要考虑的几个因素

在城市房地产估价中，市场法是比较经常运用到的一种方法，市场法形成的理论依据是房地产形成的替代原理。

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一、替代原则

1.在房地产的估价报告的估价原则中，均出现：恪守“独立、客观、公正、合法”，遵循合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。

2.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

所谓的类似房地产是指房地产中的用途、规模、建筑结构、建筑档次、权力性质等方面与估价对象的相同或者相当，并与估价对象处于同一供求圈。所谓的同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系、价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

3.替代原则要求所使用的可比实例必须是与估价对象具有一定替代性的房地产，然后根据他们之间的差异对具有一定替代性的房地产的价格作适当的调整。

不能独立地思考估价对象的房地产的价格，而要考虑相近效用房地产价格之间的差别。

特别是作为同一估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应该有一个合理的价差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

4.在现实中，拆迁鉴定专家就发现这种情况：单宗房地产的估价结果难以看出其不合理之处，但是把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起进行比较时就发现其不合理，没有合理的差价，甚至出现价格高低顺序颠倒的情况。如：同梯位的单元，第三层的价格比第一层的价格更低的情况。

二、做房地产估价时需要考虑的几大因素

(一)替代原则需要估价人员必须选取正常市场价格的案例

1.由于估价对象的未知价格是通过类似房地产的已知价格来求取的。

市场上交易双方的动机、偏好、对市场行情的了解及讨价还价能力不同，具体的一宗房地产可能会偏正常市场价格。

但是，只要有较多的实例，根据大数定律，其成交价格的综合结果可以作为市场价格的最佳参考。

2.特别应当注意的是，目前存在较多的是由于税费负担的因素，导致部分交易案例买卖双方报交易所备案的价格与实际的成交价存在较大的差异。

如果使用这些案例作为可比实例，将导致估价结果与市场行情存在明显的背离。

3.所以采用市场法的前提条件，应当要选取正常市场价格的案例作为可比实例，否则在报告的初始阶段就已采用不客观的数据，那接下来的修正也就不可能得到一个公允的估价结果。

(二)建立价格可比基础中应当考虑的问题

1.选取了可比实例后，一般需要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使他们之间的口径一致、相互可比、 并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，而后进行修正、调整建立共同的基础。

2.建立价格可比基础包含：统一付款方式、 统一采用单价、 统一币种和货币单位、 统一面积内涵、统一面积单位。

3.根据目前的情况，可比案例如果为二手房，在建立统一价格内涵中需要特别注意的是内装修及土地使用权的方式。

在早期的拆迁评估中，基本上估价机构将内装修因素列入个别因素中进行修正，而将土地使用权取得方式的不同涉及到土地出让金在最后进行扣除。

后来多数机构达成比较一致的意见，觉得应当在建立价格可比基础里予以调整、修正，来建立共同的基础。特别是土地出让金，由于选取的案例为楼层不一致的单元房，而且土地级别也可能存在不同等级，土地出让金在建立价格可比基础时直接扣除应当更合适。

(三)对交易情况的修正

1.交易情况的修正就是要将不正常的成交价格修正为正常的成交价格。

2.就目前有些城市的情况看，存在因虚报而出现的不正常的成交价格。作为一个估价小组来说，如果要采用这样的案例，那么就应将其修正到正常的成交价格上来。

3.如果是税费方面的转移，这样的申报的价格偏离幅度还不会很大，比较容易修正。 但如果是存心虚报成交价格，那就会存在实际的成交价格与申报价格差异明显，可能修正的幅度会超过《房地产估价规范》里规定的幅度范围(单项不超过20%)，所以如果出现此类型的案例，就要果断舍去此案例。

(四)对交易日期的调整

交易日期的调整实际上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，所以也可以成为房地产市场状况的调整。

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